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王志纲:休闲时代与休闲地产

2020-05-29 11:41:00    来源:来源:王志纲工作室    点击:
王志纲:休闲时代与休闲地产
来源:王志纲工作室   
李老虎/录音整理/ 2020-05-29
休闲时代与休闲地产
——王志纲在东莞.2011房地产走势及经济分析高峰会主题演讲
时间:20101221日下午
地点:东莞索菲特御景湾大酒店会议室
主办:南都地产研究院暨南方都市报
主题:2011房地产走势及经济分析高峰会
主持人:未来学家格雷厄姆莫利托指出:到2015年人类将走过信息时代的高峰期而进入休闲时代。物质财富的满足让人们转而追求充实的精神生活。传统的工业经济正在慢慢远去,一个新的休闲时代已经在路上。与我们生活息息相关的房地产行业也开始融合休闲元素,为我们带来新的居住理念。
未来,我们将进入怎样的休闲时代?休闲地产将为地产行业带来怎样的新方向?相信大家都很热切想了解。现在我们有请中国著名战略咨询专家王志纲老师,为我们带来《休闲时代与休闲地产》,大家掌声欢迎!
王志纲:大家知道,我们是只做明天、不做今天的一个战略机构。我相信在座的很多老板,都关注目前的房地产包括国家的宏观调控呀、价格涨幅呀、明天的商机在哪里呀、怎么上市呀、还有什么营销呀等这些问题,但是说实话,从上个世纪我们就不关注这个问题了,因为从事这个行业到现在已经七、八个年头,从最早的碧桂园、到后来的星河湾、到后来的龙湖……,这些一路走过来,早在五年前我就决定我们宗旨就是常规地产不做,所以现在很多客户来我都婉言谢绝了,因为工作室是只做别人做不了的,别人能做的一般都推荐给外界适合的去做。所以说,把握明天、开拓明天,也一直是我们很重要的一个战略理念。所以今天为大家提供一道新的菜肴,就是明天的菜。
刚才我们这位王先生,把这个广东房地产的现状、商机等都讲的很清晰了,我想我们已经吃到主菜了,现在我就上一道果盘吧,这个果盘是啥呢,就是明天的奶酪在哪里?,就是《休闲时代与休闲地产》。
刚才这位王先生也谈到了,就是下一步住宅地产以外,伴随中国经济的大幅度提高,商业地产作为投资,休闲地产作为我们生活幸福指数提高的一种新的缺口产品,将会有巨大的空间。而我们作为一个战略策划顾问机构,已经做了若干案例,现在我给大家展示一下。
第一个是长白山的,大家知道,万达现在在中国可以说估计不仅是中国首富,可能已经是亚洲首富了,就王健林本人的资产远远超过了李嘉诚,所以他基本不把李嘉诚放在眼里,他看到的是全球前十名。那么万达成功的一个不争的事实,就是他在业态创新、模式为王这点,远远的走到了前台,超过了万科、碧桂园等这些在中国号称是头牌潜质的常规地产商。所以现在他们都没搞明白,这个万达从来都没听说过,从东北那个偏远地方爬出来,怎么短短的这么几年时间,资产就达到两、三千亿了,而且他没上市,一上市就不得了。另外一个就是所谓的城市综合体全部都是他们所占领,短短的两三年时间,他们在中国不说100万人口的城市,据说是60万人口以上的城市都在落实他们的城市综合体。在广州就有三家,而且他们是自持物业,资产每天都在增长。去年我们介入的时候,他们是1200万平米,今年估计到1800-2000万平米了。万达的成功主要是在业态创新、模式为王这点做的比较好。可以说万达一路走来,最早的在中国成为关注的城市商业广场——万达广场,这个解决了他的原始积累,也让他尝到了业态创新、模式为王的甜头。当然也遇到了很大的挑战,其实是他的班车。在他手下完成巨大成功的是他的城市综合体万达广场,就是我们说的万达城市综合体,今天用万建林的话说,因为我们是老朋友了(图示,当时去考察,王志纲左侧是王健林,右侧是入狱前十天的黄光裕,另一个是全国工商联的副主席泛海集团的卢志强),王健林是一个典型的吃着碗里、盯着锅里、看着田里的战略家,但是他的万达城市商业广场成功以后,他就开始做城市综合体,他就开始盯着田里,考虑以后的事情了,就是休闲地产。
但是他不知道怎么做,所以2008225日,王健林三次登门找我,最后我们专门包了架飞机,就专门去了长白山。当时长白山拿了将近二三十平方公里的区域,但是王健林他们急于想知道的是第一个能不能做、第二个做什么、第三怎么做?那么我们那次去呢,先在长白山考察了两天,还有长春,跟他的省委常委、省委书记见面,因为我们拿出了一个方案,最后获得了吉林省五套班子的高度重视,现在这个项目占地三十多平方公里,这是瓜熟蒂落、田野意识,这个项目运作可能明年八月份亮相,将会形成全天候的一个北方的休闲度假目的地,冬天有温泉、世界级的滑雪场,夏天有高尔夫、狩猎,还有一些观光性、户外的东西,另外一个还有全中国最大的经济论坛。但是项目的成功,这里面还有个小插曲,当时去跟他们长春市委常委、市委书记见面的时候,王健林先生作了一番阐述,最后为什么投资长白山,那个书记一直没表态,只是说欢迎欢迎,最后那个卢志强急了,把我拽出来,一定要在饭桌上,谈谈这个项目。我说这个东北地区,吉林省汽车作为产业是非同一般的,但是整个吉林的经济如果都捆在汽车方面,风险是非常大的。因此吉林省应该寻找第二条甚至第三条抓手,从而防止东方不亮西方亮,黑了南方还有北方;第二个呢我说长白山,省委常委下了很大功夫,砸进来很多钱,专门搭建了一个管委会,但是基本是亏本不赚钱的,在中国政府很多是干了这样的事情,我说原因并不是长白山的罪过,而是我们的业态有问题;长白山到目前为止还只是一个观光点,靠门票维持,我说门票观光时代是不能解决一个地区持续发展的,它顶多可以富民。但在今天坐你对面的老板三个加起来,超过了你在15年前在苏州当市委书记时候所开发的苏州工业园,当时一个小小的苏州新加坡工业园就把苏州经济拉动起来,走向外向型,并且契合了整个苏南的经济。而今天在东北,长白山作为整个东北旅游休闲的制高点,到现在还没有破题;所以我对三个老板有决心,能够跟政府配合,把这个题破了,把这个制高点占据了,一个长白山时代要到来。到那个时候,吉林省就不受辽老大的忽悠,也不是黑龙江的后院,它将是成为甚至是整个东北在休闲度假产业上的代言人和制高点,其意义非同一般,其价值怎么评估也不过。最后将会推动吉林长白山从观光时代步入休闲时代。
后来王书记听了以后,放下酒杯说了这么一句话:原来长白山我一直持有看法,觉得怎么折腾也折腾不起来,其实根本问题是在于观光,现在终于听明白了,当社会进入休闲时代以后,休闲不仅能形成一个产业,而且可以拉动整个区域的巨大发展,其能量不可低估。然后当场表态,把它纳入整个吉林省的战略,并告诉王健林可以马上去谈的一个省长,下一步把规划要建的高速铁路、高速公路本来只修到长白山,稍微再延展下直接修到山门前,一下子给这个项目配套了几百亿。在中国有个非常有趣的现象,政府每年都在做很多基础设施,包括修高速铁路、高速公路,但是最后钱花了,不产生效果。今天我们在中国做很多项目的时候,特别涉及到重大项目,往往我们会想办法做到让三老满意,老头子(领导),老板(企业家),老百姓得到实惠。这样才能心往一处想、劲往一处使,形成一个局势,最后推动一个地方的发展。
刚才长白山这个项目很典型的,由于获得了省委常委的高度认可,本来要建的高速公路、铁路延展过去,为这个项目配套了几百亿,所以启动很快,现在已砸了二十多个亿,原来号称是三百亿,其实十五亿就启动起来了。这个项目可能明年八月将会亮相。这是个小插曲,这个模具开发之后,这帮大佬劲头更大了,所以又包飞机又拉着我去云南,这个时候加进来的有复星集团的郭广昌、还有联想的柳传志,一起到云南,跟他们的省委书记、省长见了,最后在西双版纳确定了一块很大的区域,现在西双版纳已经开发成功,而且今后西双版纳是在冬天,绝不亚于海南三亚的中国一个新的超级避寒的胜地和一个旅游度假休闲目的地:罄凑飧瞿>叱晒σ院,又复制去了大连,在金石滩拿了几万亩地,下一步准备做以电影产业为主的休闲度假产业。
第二个给大家讲讲西双版纳告庄西双景。告庄西双景用傣族话来说就是十八个城邦的意思,因为西双版纳为傣族,沿着湄公河有泰国、老挝、缅甸等国家,但这些国家不管叫什么其实原来都是傣族,而当时傣族中心就是西双版纳的景洪。这里面还有个小插曲,伴随东盟博览会的召开和北部湾合作论坛的举办,整个中国在走向整个东盟一体化,其中有一个很重要的事情,就是昆曼高速公路打通,我从昆明进入金三角,到老挝的琅勃拉邦,最后开了24小时的汽车,从西双版纳一直到了曼谷,考察了整个西双版纳,见到了佤邦,见到了贩毒的地方,结果发现一个有趣的现象,一边是中国旅游风起云涌,市场空前火爆,但是云南的滇西北中甸和丽江火爆的景象,使一度成功的西双版纳陷入了一种衰亡当中;另外一边就是泰国,其实在亚洲来说,真正具有全球旅游精品的国家,不是中国,不是其他的韩国,而是泰国。但是泰国经济不景气,政治运动此起彼伏,旅游处于一种低迷状态。另外,在湄公河流域还有很多神秘的国家,比如缅甸、老挝,很多人也还没有去过,这次我去了以后遇到很多老外,都是欧美的人,典型的吃饱了撑的,长期居住在老挝、缅甸,就相当于我们三十年前五十年前的中国,偏远的农村一样,拼命的去享受原始的一种生活和生态。
后来有这么一个故事非常有意思,我们有个客户是在西双版纳是做房地产的,但他一直在读我的书,一直希望能够见到我,正好三年前我去西双版纳旅游,他突然听到跑过来见到我们,非常急切的说希望能不能合作一把,当时我开了个玩笑,我说你太小了,你在路上,我们的客户还没有这样的标准。他说我小我能不能做点大事呢?我说这点可以考虑,他说比如你们不是说有种做法是政府请客、企业埋单吗?他说:比如在西双版纳,做他老家,做到现在越做越灰心,准备把钱投到其他地方,到昆明、北京、上海找项目,这条路走通走不通?他说我越走越像小老板,去招投标拿不到地、走后门又有风险。但是西双版纳又是我的家乡,有没有发展?有没有机会?我说不清楚。如果你们能说清楚,我就全力以赴做西双版纳。所以我说这倒可以考虑。最后政府请客、企业埋单,他出了几百万让我们做了西双版纳的战略,当然州长、书记高兴了:罄慈チ2个多月,下了很大功夫,把整个湄公河流域全部跑完,得出一个很重要的判断,三句话:第一句话,中国有两南,是全中国可以消费的地方,商业价值无限,一南叫海南,一南叫云南,为什么是这两南
第二句话,未来中国伴随我们走向小康、局部地区走向了富裕,人们吃饱了撑的,这个时候休闲将不是奢侈品,而是我们生活的一种常态,而这个时候休闲是需要平台,但是一个最绝佳的休闲地带,必须三个具备要素至少占两个,第一个是避寒,比如说广州,但他卖相没有海南好,海南没有三亚好,是因为在避寒这点上,再也没有像海南这样的热带雨林气候,能够吸引960万平方公里的整个中国人,所以海南三亚的房价绝对会比广州高两至三倍的,因为他稀缺;第二个是避暑,云南本来就是避暑天堂,所以云南这几年休闲地产非同一般,全中国的大佬们都去抢滩;另外除了避寒避暑之外呢,第三个就是绝版资源。所以当时的判断,中国两南当中只有两个很有限的地方,是避寒避暑的最佳地方,一个就是海南三亚,一个就是云南的西双版纳,因为中国只有这两块热带雨林气候,这是第二个判断。第三个判断,当这些形成以后,就是谁能够把资源搭建起来,谁升起就是太阳。所以我当时就认为,西双版纳前景无限。但是现在为什么西双版纳市场不好呢?是因为现在是以旅行社为主导的一个观光时代,当一个广东人花了5000块钱去云南,到了滇西北,旅行社就安排他可以吃四道菜,第一道菜是中甸,第二道菜是丽江,第三道菜是大理,最后第四道菜到昆明。而这5000块钱到西双版纳只能吃一道菜,就是所谓的景洪,看看野象谷,所以作为观光者来说非常的不值,这就造成了整个西双版纳的衰败。
如果西双版纳能够真正打造,成为一个枢纽,一个门户,在云南乃至中国往南辐射老挝、缅甸、泰国等,其次这里将是自驾车全世界最好的一条路线。但是谁来做这个事情,中央已经有明确的思路了,关键是民间怎么启动。最后做了两件事情,把王健林他们拉过去,最后王健林他们听了这个思路以后,当场确定,现在开始投资了二三十个亿了。倒过来,我告诉这个小老板,你可以把全国的投资拉过来,与其伤其十指不如断其一指,集中优势占据家乡的这个地利。第二个是我帮他策划个占地1500亩的项目,当时他说以往是做两三百亩的,现在一下子1500亩怎么做。坷匣⒊蕴煳薮酉驴,后来发现1500亩太小了,最后就把这块地拿下来了,打造了一个金三角枢纽、湄公河明珠,也就是占据了一个辐射中国、一个辐射东南亚的最具制高点的城市休闲商业综合体。而且我告诉他根据这个策划,规划设计根本不找老外,就只要泰国的一些设计师,因为我看了很多泰国的设计,包括阿曼酒店、悦榕庄,绝对是世界一流的,设计根本不是那些老外做出来的,看起来华而不实的东西。最后采取一种办法,就是从策划我们来做,规划我们指导。现在的项目第一期亮相了,是不得了的事情了,第一,房子刚刚推出20万平米,一夜抢空,而且两、三万元/O;第二,老挝、缅甸、柬埔寨的外交部已经把自己圈定在这个楼里面,也就是以后中国的客人要去东南亚,从这里走最后落地签证;第三,老挝航空他马上收购,泰国很多深层次的活动在这里举行;第四,他现在做的SPA绝对比中国所有做的高了很多档次,纯粹是泰国的或者清迈的原汁原味移植过来的,甚至搞表演泰拳也是东南亚一带的最原汁原味的东西。那么好了,这个项目一下成功以后火爆了。
上次见到我,很激动,他说王老师啊,现在我们成了西双版纳首富了,当时你说1500亩小了,我还嫌玩不过来,现在我发现不够了,事实上我们在做另外一个项目2万亩地,而且他的队伍在打通胡志明小道,到老挝到缅甸到柬埔寨到泰国,下一步整合很多稀缺资源,所有他感慨的说,王老师啊,三年以后我肯定是整个云南的首富。他这个话很多人听了觉得是神经病,但是事实证明了一点,我说我相信你。因为20年来,我帮助很多企业老板都成了曾经的中国首富,比如说像碧桂园、龙湖、包括万达啊这些,给我一个最深的感受,就是风水轮流转,今天到我家,一个企业真正的要成为首富,说难也难,说不难也不难,关键是在社会这个洗牌和升级换代的时候,你能成为一个弄潮儿,能够成为一个排头兵,游戏规则的开创者和制定者、模具的开创者,如果能开创以后,风水轮流转,这个势头推着你往前走,除非你犯错误,真的错不了。
现在背后有两百多亿追着他,国内国外的很多投行、基金、信托等等都看重他这个地方,都知道要规避人民币的升值、抵制美元的贬值、要规避中国的通货膨胀,最好的办法就是把钱变成资源,而且有深度潜力的资源,所以全世界都看好他这个资源,知道他这个是非同一般的。所以我就开了个玩笑,原来我说你是金三角之福,现在改一个字,叫金三角之王了。昨晚刚从云南回来,哈哈大笑,就这么一个事情。
第三个就是广东清远狮子湖国际休闲度假区,东方戴维营,现在已经建成了,高尔夫球场已经在中国很出名了,我给他叫做月球高尔夫。大家都知道,中国现在有400多个高尔夫球场,国家一直在打压,认为不能做,但是我已经告诉过上面的人士,我说高尔夫并不是贫富的问题,它是一个时代,谁也挡不住它的,我认为中国十年之内将会有1万个球场,这躲不掉的。为什么?因为中国的经济发展到这个阶段以后,只有高尔夫这个东西是普及整治荒山荒地湿地沙漠的最佳手段,也是能够最有效的启动企业的投资集群的一个可持续的商业模式,第三,高尔夫建好以后,将解决中国东西部差异,东部巨大的收入去西部消费,西部建立起从荒山荒坡变成人间乐园,最后是缩短两边差距的最佳方式。现在美国2亿多人口,3万个球场;韩国4千万人口,将近有800多个球场;日本有将近1.5亿人口,有4千个球场,这都是经济高速发展时期的产物。所以中国十年之内,我认为至少会有1万个球场。现在我本身在打造30个球场,这个只是其中的一个项目,这个球场在清远已经很轰动了。
最近刚开了全球驻华大使峰会,而且全球青少年锦标赛将会在这里落户5年,在业界评价都很高。这个是我直接操刀做的,本人是个高尔夫发烧友,打遍了全世界全中国,几乎所以的球场我都会打一下,昨天到昆明就是打处女打,打两个新球场,一个是石林高尔夫,一个是温泉高尔夫,所以他们开句玩笑说,王老师是喝头啖汤、饮原浆酒、打处女打(打高尔夫)。现在这个球场为什么在中国这么轰动呢?其实大家知道清远狮子湖球场是全广东最烂的球场,台湾人做的,后来这家企业也是我的客户,把它收购以后,怎么做,怎么改造,整个都是我们策划的,从定位,到延展,到产品打造。原来它根本很平淡,整个环境都很差,但是怎么把它具有唯一性、排他性、权威性,而且个性感非常强:罄次野阉诰蛄艘幌,因为那边正好是从韶关到珠三角的过渡地带,也是丹霞地貌地区,但是很多红石都埋在地下了,后来我说就把它剥离出来,最后形成一种登上月球打高球的快乐的感觉。这个效果非:,现在在国内国外很轰动了,每天供不应求。
这个项目也是一个休闲度假地产,项目的成功直接拉动了清远,使清远跟珠三角的关系非同一般,我们搞了两届大使峰会,第一届来了20多位大使,都兴奋的不得了,第一个说是规模太小,第二个说是时间太短;第二届来了50多个国家,明年可能会来100多个国家,而且希望待一两个月,而且每个大使都带了他们国家的3个企业家过来,包括中东的迪拜,还有沙特阿拉伯,很多。以后我们把它打造成国际政务商务交际的平台,商人到这个地方找到生意的对象,特别是走向全球化的;政治人士到这里找到一个可以说是休息和交际交流的地方。我给它设计了四菜一汤,第一道菜端起来了,就是那个月球高尔夫,还有一个月光高尔夫,一共36洞;第二道菜已经端起来了,就是那十几个岛居形成的企业会所集群;第三道菜马上要建成,就是亚洲最大的水上SPA;第四道菜是中国唯一的七星级的阿拉伯风情主题酒店,这个酒店我是把全世界的精品酒店研究以后,最后为什么选择阿拉伯呢?因为阿拉伯这个民族,我们讲到一千零一夜,讲到迪拜帆船酒店、运河酒店,都是打造奢侈性产品的最佳载体。所以这个七星级酒店明年将会启动,明年将会有更大的轰动,10万平米才380套客房。另外,还有一道菜将更会厉害,将有一个游艇基地,就从狮子湖水里面,然后打通一条运河,5公里后直接开到北江里面,北江也将成为中国唯一的私家三峡。所以下一步这个项目会引起很大的关注和震动的。
除了这些做成的,还有很多正在做的,比如说四川峨眉山,四川最大的房地产老板,转型做这个峨秀湖国际度假区,1万多亩,首期已经亮相成功了,也是我们帮他做的。
还有一个已经建成了,天津的星耀五洲项目,这也是我帮他一手做起来的,但是这个项目遇到一个困难。因为他这个老板,我帮他做昆明星耀体育运动城的时候,让他一夜成为云南省的首富,成为省委常委、工商联主席:罄此托坌牟,希望能到北京去展示一下他自己的才技,正好北京进不去,天津有个项目,在津南区,我帮他看过,是一个湖,一个水面,我当时看以后说可以做,但是没想到他太急于要做了,最后政府把他蒙了,多收了他四十多亿万,以六十几亿拿的这个项目,事后别人告诉我,一般人拿地,花了二十多亿。而且他当时是拿出自有资金二十多亿,其他是信托融资过来的,像高利贷一样。所以事后这两三年为了还这个钱,够他受的了。到现在已经算是渡过难关了。这个项目也是很精彩,占地1.1万亩,原来是个水库水面,后来填了5000亩左右的土,原来政府傻乎乎的只是填出个水面就完了,后来我给他填出了个五大洲,像地球一样,然后光五大洲不行呀,怎么办呢,后来就塞进来了一个球场,叫玉带缠腰,把这五大洲穿起来,后来我就把五大洲全世界最著名的球场,比如说圆石滩、圣安德鲁斯,各种各样的最精彩的球场整合进来,放在这18洞,最后打球的时候,可以从北京开杆,打到台湾,可以解放台湾,从台北开杆打到东京打倒日本鬼子,然后从东京开杆打到温哥华,从温哥华打到纽约,最后从非洲又打回来。这个今年10月份已经初步建成,搞了一次试打,非常震撼。这个也是永远的左手尼尔森,由我策划,他来签名,我来指导,一个美国技师来画图,整个按照我的理念来做的。所以这个项目出来以后非:涠。这个项目已经把当地的经济拉动起来了,包括市委常委、市长,中央领导过来必看。
其他还有像海南临高龙波湾项目,也是和我们广东企业方圆集团合作,我的老朋友了,项目已经策划完毕,下一步打造一个养老养生度假目的地。这个就不多说了。
好了,上面关键是分享我们最近在做哪些事,现在把他扫描完以后,我再用三十分钟,跟大家讲一讲,为什么我们这么看重这个休闲时代与休闲地产,把它的必然性说清楚,这样的话,对于在座的很多老板或企业家来说,你不管内容多大,但是你一定要跟着经验,吃着碗里、盯着锅里、想着田里,那么你就会与时俱进,不会被时代所淘汰的。要不然像万科一样,会非常尴尬。五年前王石还到处说如何做减法,不做加法,什么别的都不做,然后做亚洲第一、世界第一。但现在万科遇到的最大尴尬是啥呢,原来万科到任何城市,都会成为市长的座上宾,而且会获得一个比较有利的条件拿地。因为我是很多城市的顾问,现在万科开到哪里,顶多派个市长副市长的秘书之类的给个面子,接见他王石一下,但要拿地去排队,价高者得,去招投标。
所以现在万科面对一个非常尴尬,今天不光是万科,几乎所有我的客户他们都告诉我一个问题,好不容易卖了包子、卖了馒头,挣了十多亿,最后拿着包子拿着馒头再去买面粉的时候,面粉要二十多个亿才能买回来,如不买吧,这么多员工要罢工、要运动,要买吧最后成为了杨白劳,这就是今天所有的只做常规地产吹糠见米的老板所面临的共同问题。正是基于这点,很多企业都在开始寻找一条新的道路,因此,就有了刚才万达王健林事迹。就说这个根本不是在给你抢这个秃子头上的跳蚤明摆就能赚钱的面粉,而是找一种市长市委书记最感兴趣的,市场还没搞明白的新的区域。这种项目找到以后,不用招拍挂,从侧门进,在这种情况下,就有了万达的第三种模式,我把它概括为休闲综合体,不光是万达,现在我们有五六家这样的客户,包括龙湖,这些都是我们的战略伙伴。我把龙湖带进了五个城市,大连、青岛、烟台、成都、云南仙湖,这些项目最大的两三万亩,最小的两三千亩,但是没有哪一个产品是纯住宅,全是我们叫做产业地产,或者是以休闲度假产业为特点的,或者是以IT、动漫为特点的,或者是以总部集群、总部经济为特点的,或者是以一种产业高端和高端产业为表现形态的。它绝对不是只会盖房子卖房子的万科模式。只有这样,人家才能与你相干,所以我说樱桃好吃树难载,如果不突破,靠一招鲜吃遍天是不可能的。
所以今天出现了一个大的格局,在这个格局中,其中最吸引人的就是休闲时代与休闲地产。为什么这样讲呢?我讲几个道理吧:第一,今天的中国的经济发展从宏观上讲是三架发动机,第一个发动机是出口,以东莞为代表,外向型经济,由此到珠三角、长三角、环渤海都以这个全球制造业、产业链加工厂出口,拉动经济的发展,但它到现在已经走到房顶了,走不动了,所以汪洋来到广东,为什么提出腾龙换鸟?因为不把麻雀换掉,把孔雀换来,是走不下去的。但是要换,谈何容易啊,这条路是走不动的。
2008年的时候一场经济;,搞得中央手忙脚乱,担心中国的经济停下了是个大问题,所以中央的政治常委紧急调研,十天不到就出台了一个让我们开发商们高兴的不得了的、让经济学家们痛苦不堪的经济决策,拿四万亿来砸。这四万亿是啥呢,就是第二架马车启动,就是所谓投资拉动,大家知道,投资拉动是个权宜之计,它不是个永久之计,是对冲;出来的,结果这四万亿砸进来以后,准备要造铁公基(铁路、公路基础设施建设),但是后来据不完全统计,70%到了房地产,房地产就呈现了报复性反弹,所有昨天要死掉的老板全部赚得盆满钵满,以恒大为典型的例子,本来要死掉的,占了很大地,最后哭了,不行了,没有想到四万亿犹如春风化雨,全部资源变资产、资产变资金,一下子许家印变成了中国的首富:芏嘞窈愦笠谎,当时都要死掉的,后来都活过来了,而当时那些保守的稳健的,全部吃了亏,备受埋怨,在这个时候,所有的老板、所有的营销人员、所有的没买楼的都放开脚步迅跑,就像龟兔赛跑一样,乌龟前面打瞌睡了,最后拼命的跑,跑得比兔子还快,然后你追我赶争上游,最后房地产就哗啦啦往上涨,一涨结果呢,好像政府也挣大钱了,地王频出,第二财政拿到以后可搞城市建设,广州搞一个亚运会,砸一个比亚洲所有亚运会都贵十倍的钱,来玩这个东西,包括深圳还搞大运会,也是要砸很大的钱,钱怎么来啊,卖土地。这里面政府非常希望泡沫,靠房地产业发大财,包括我们的客户像黄文仔,原来在上海的时候还是扎偏安,结果没想到浦东星河湾一亮相,卖到五万,当时好多人嫌贵了,但是黄文仔还跟我说卖低了,到现在又开进了上海星河湾。就是说价格疯涨,再者就是好产品。为什么呢?因为这个社会什么都值钱,就是一个不值钱——钞票不值钱。钞票要找出路,出路是什么呢?最好就是看得见摸得着的,就是不动产,所以最后就往房地产走,这是第二个现象。
最后第三个呢,在这种背景下面,房地产是火爆了,政府也高兴了,房地产商也高兴了,老百姓要骂娘了。但是呢,说实话,包括政府和房地产商,心里面都在打鼓,说这种玩法肯定长不了,但是谁都心存侥幸,反正好好的我猛逮一口,至于说明天洪水滔天,那不是我。但是当谁都这么想的时候,谁都判断不出,这一天什么时候到来。但是我认为这天肯定要到来,也就是一两年时间,肯定要到来,美国著名的经济学家格林斯潘说过一句话,他说当泡沫形成的时候,如果它没破灭之前,谁都不知道它是泡沫;但当它整个泡沫破灭的时候,结果谁都知道它是泡沫,但是已经于事无补,今天的中国就像这种情况,谁都知道它是泡沫,包括通货膨胀,这个泡沫肯定是要破的,不破不回到原处,我们不能再出发;不把这个50%-60%的泡沫打掉,这个社会不能正常运转。
但是所有的人都像吃了毒药的马一样,拼命的往前跑,跟时间赛跑,所以最后它肯定走向破灭边缘。但什么时候,我说不清楚,但是肯定是最近一两年之内,我不敢说是明天还是后天。那么,在这个背景下,怎么过冬呢?怎么规避这个问题呢?所以说有很多企业家和商人,只要你往下走,有三个东西是要肯定的,中国的经济要持久的发展,第一个发动机肯定是不行了,第二个发动机是权宜之计,最终还得靠第三个发动机——就是启动内需,在启动内需当中,讲到消费,吃、住、行、游、购、娱,像我们珠三角、长三角地区吃、住、行早都解决了,吃能吃多少。康俺捶、燕窝、鲍鱼;住还用多吗?在座的老板,哪家没有三套五套房子啊。就像霍英东,我当年采访他的时候,我就问了他这么一句话,说你为什么搞这么多捐助,他说过一句话,这句话对我一辈子影响很大,他说广夏千间,夜眠七尺;良田万顷,一日三餐。我想做个崇高的人、想做点事业的人,所以他的钱就捐助社会了。这句话是二十年前我们聊天时候他给我讲的,对我影响特别大!所以现在我发现,一些老板开始做慈善,也是有鉴于此。所以说吃住,钱花不完,怎么办呢?还有一个,我看好多老板三个车五个车有的是,成天讲低碳经济,碳排放首先针对我们老板,中央台整天搞大排量加税加税,管得住吗?我觉得好多老板汽车玩不够,又玩飞机,飞机没地方停,然后就黑飞,不知道怎么办,玩飞机玩游艇。实际上吃住行已经解决了,对于中国的中产阶级以上。
但是吃饱的怎么办呢?下一步就是游、购、娱,就是游玩,就是采购,采购不仅是有形的东西,特别是无形的东西,精神的采购,所以我们把它叫做文化产业,叫做休闲产业,叫做精神愉悦产业,这些产业西方的经济学家叫做第一消费产业,也就是说它是没有边界的,买车买房买吃的都是有边界的,多少钱都有一个底线,这三个东西则是没有边界的。大家可以看看,十年前,冯小刚拍一幅电影,贺岁片能卖到6千万的票房就谢天谢地了,现在还是那个呲牙咧嘴的冯小刚,闭着眼就是6个亿,敢于有6个亿的时候,他就敢拿2个亿搞大制作,现在这个市场已经不光容纳一个冯小刚了,姜文这个《让子弹飞》出来,估计10个亿,据说是超过阿凡达,后面还有冯小刚的《非诚勿扰2》、陈凯歌的《赵氏孤儿》,就是原来根本就容不得这些大佬,现在七个八个完全能够容得下。今天的中国人,吃饱了撑的,吃住行完了以后就是游购娱,特别是休闲,精神愉悦。这个时代真的是发生了深刻变化,而特别是后者,绝对是归结到休闲时代、休闲产业,特别是休闲地产上。
现在在这种情况下,很多我们的大佬们,开始抢占资源,开始打造制高点。所以这是我的讲的,中国的经济肯定有阶层,但中国肯定是在继续发展,要想发展要有三驾马车,第一部肯定不行,第二部是权宜之计,只能指望第三部,第三部就是启动内需,而启动内需最大的形态就是吃住行、特别是游购娱,而游购娱则表现在休闲地产和休闲产品上面,那么这点上是空间无限,这是我讲的第一个观点。
第二个观点,休闲地产与常规地产有一个很大的不同,但是比起其他行业来说,我们的房地产商天生具有了进入休闲地产的条件。因为休闲地产终归还是地产,包括你们看看海南岛——世界国际旅游岛,我们把中国休闲地产无非叫四菜一汤:第一道菜,高尔夫球场,这个不懂,可以世界整合;第二道菜,精品度假酒店,可以全球整合,当然不像东莞这些酒店,我住到这里五星级酒店里,但是很可怕,全部是同质化,不是希尔登就是索菲特,都是一样的,这些对于高端客人是很麻烦的,所以东莞的这些酒店下一步将会形成一种恶性竞争,真正的好的酒店业是个性化主题酒店,独此一家,别无分店。比如说我,我是全球出差、全国上班,我到全世界要走很多地方,我到任何一个地方有一个条件,不到万不得已绝不住这些希尔顿、喜来登酒店,一定要找到主题酒店,比如说悦榕庄、阿曼酒店、世纪龙华酒店,与当地文化结合的个性化的酒店,这种三万五万我住,你住了以后就可以解读现在的社会、当地的文化,这会对你的生活是非同一般的。
因为对于一个人来说,生命有限,体验无穷,一个人特别是要用有限的生命去享受无限的生活,对于成功的人士来说,唯一的办法就是不走重复路。
我为什么喜欢打高尔夫,因为高尔夫没有一个球场是重复的,中国400多个球场我全打完了,结果到全世界去打,最后我指导做球场了,每一个球场我都找到它的过去。所以在做酒店过程当中,主题酒店个性化酒店绝对是下一步的方向,这是第二道菜。第三道菜,无非就是游艇嘛;还有第四道菜,靠山就是酒庄,靠水就是SPA;当然还有一道汤,汤嘛就是温泉、游泳池这些东西。这些形成以后构成了一个旅游休闲的基本平台,这些东西策划、规划把握好以后,全球整合没有问题,但是最终资金的回收还是落在房地产上,那么,度假公寓、酒店式公寓、分时公寓,产权式公寓,这些肯定都是未来的卖点。从这点来讲,市场空间是非常大的。现在买住房,我们买三套就住不过来,但是我们买有景点的可以流通的这些休闲产品,我买一百个一千个也不为过,多了不怕多,又不像住宅,它可以返租,是产权式的、分时度假式的,所以下一步市场非常大。方圆集团委托我们做海南临高项目战略也是这样,不仅是休闲,而且养老和养生也是我们考虑的,这个市场我把它叫做老年人,包括金发老年和银发老年,银发老年就是75岁以上的,这些老年人最好交给子女或单位,背靠城市;往往55-75岁,把他叫做金发老人,这些人是啥呢,就是老板,劳累了一辈子,挣了很大钱财,想奖励自己,而且活蹦乱跳,这种老人最有消费能力,而且这种地方能住二十年,他能不享受能不玩吗?这个市场非同一般的,所以我们帮方圆做这个项目的时候,这个市场也是要细分。
第二个问题,我讲休闲地产,休闲时代与休闲地产里面,我们住宅地产商应该说是天生具有优势;褂械谌浠敖驳降,所以的项目号称200亿,我们顶多10-15个亿启动,也就是说这些地产和住宅地产很大的不一样,住宅地产你买地王,几十亿砸进去了,然后盖房子你收回来,休闲地产我们找到一套非:玫纳桃的J,好钢用在刀刃上,不用钱全部砸到所谓的土地上去,最后把这猪养肥,最后产品做出来,不仅赢得了这个平台,而且规避了最大的风险。就像我12年前帮星河湾的时候,黄文仔跟我说过这么一句话,我说你是80年代广东第一个买奔驰的人,你曾经是钢铁大王那么有钱的,为什么你到现在还做木材,为什么不做房地产呢?他跟我说了一句到现在还记得很清的话,他说原来以为需要好多好多的钱呀,房地产不敢弄,后来发现我身边合作的比如说像杨国强、郭子文,最后房地产做起来比我还大了,我就发现不对了,后来一研究才发现,实际上要找到好的思路,一定找到方向,最后发现背后都是你在帮助他们,所以我就找到你。所以最后我就帮助黄文仔,找到一种最适合他的打法,然后进入到华南板块,果然现在黄文仔挣一百亿实在是太简单了,当初黄文仔起家的时候就是七千万,找到了方法了,七千万撬动了星河湾,120万平方米,起价13800/平米,现在卖到4万元/平米,均价卖2万元/平米,将近200亿,就是七千万启动起来的。今天的休闲时代和休闲地产,跟这个极其相似,看起来上百亿,但是启动金可能就是2050亩的启动金就能做起来,关键是这个方法,关键是这个业态,这个商业模式。
今天这个时间有限,只是把明天的奶酪给大家讲一讲,不可以多说,如果大家还感兴趣的话,欢迎你们访问我的网站,谢谢大家!
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